La fiscalité immobilière est un sujet complexe et incontournable pour tous ceux qui possèdent ou souhaitent acquérir un bien immobilier. Elle englobe l’ensemble des taxes, impôts et prélèvements qui s’appliquent aux transactions, à la détention et à la valorisation des biens immobiliers. Cet article vous propose de faire le point sur les principaux aspects de la fiscalité immobilière en France, depuis les taxes locales jusqu’à l’impôt sur la fortune immobilière.
Qu’est-ce que la fiscalité immobilière ?
La fiscalité immobilière est l’ensemble des mécanismes fiscaux qui s’appliquent aux opérations liées à l’immobilier. Elle concerne aussi bien les particuliers que les entreprises, et touche différentes étapes de la vie d’un bien immobilier : acquisition, détention, location, vente ou transmission. La fiscalité immobilière peut se diviser en deux grandes catégories :
- Les taxes et impôts locaux : taxe foncière, taxe d’habitation, taxe sur les logements vacants…
- Les impôts nationaux : impôt sur le revenu (revenus fonciers), impôt sur la fortune immobilière (IFI), droits de mutation à titre onéreux (DMTO)…
Les taxes locales
La taxe foncière est due par les propriétaires, usufruitiers ou emphytéotiques de biens immobiliers bâtis ou non bâtis. Elle est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du bien, qui est elle-même déterminée par l’administration fiscale en tenant compte des caractéristiques du bien et des tarifs votés par les collectivités locales. La taxe foncière est généralement payée une fois par an.
La taxe d’habitation concerne quant à elle les occupants d’un logement au 1er janvier de l’année, qu’ils soient propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit. Elle est également calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du logement et des tarifs votés par les collectivités locales. Depuis 2020, la taxe d’habitation a été supprimée pour une majorité de foyers et sa suppression totale est prévue pour 2023.
Une autre taxe locale est la taxe sur les logements vacants (TLV), qui s’applique aux logements inoccupés depuis plus de deux ans et situés dans certaines agglomérations où le marché immobilier est tendu. Son taux varie en fonction de la durée de vacance du logement.
L’impôt sur le revenu et les revenus fonciers
Les revenus tirés de la location d’un bien immobilier sont soumis à l’impôt sur le revenu. Il existe deux régimes d’imposition pour les revenus fonciers :
- Le régime micro-foncier : il s’applique aux revenus fonciers inférieurs à 15 000 € par an. Le propriétaire bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30% pour frais et charges, et le revenu net imposable est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
- Le régime réel : il s’applique aux revenus fonciers supérieurs à 15 000 € par an ou sur option du contribuable. Le propriétaire doit déduire ses charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière…) du montant des loyers perçus pour déterminer son revenu net imposable, qui sera également soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Les locations meublées relèvent quant à elles du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui offre des possibilités d’amortissement et de déduction des charges plus avantageuses que le régime des revenus fonciers.
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
L’impôt sur la fortune immobilière a remplacé l’ancien impôt de solidarité sur la fortune (ISF) en janvier 2018. Il concerne les personnes dont le patrimoine immobilier net taxable est supérieur à 1,3 million d’euros. L’IFI est calculé en fonction de la valeur nette du patrimoine immobilier du contribuable, après déduction des dettes et charges liées à ces biens. Le taux d’imposition est progressif, allant de 0,5% à 1,5% selon la tranche de patrimoine concernée.
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)
Les droits de mutation à titre onéreux, communément appelés « frais de notaire », sont dus lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Ils se composent principalement des droits d’enregistrement, qui varient en fonction du type de bien et de sa localisation, et des émoluments du notaire. Les DMTO représentent en moyenne 7 à 8% du prix d’achat d’un bien immobilier ancien et 2 à 3% pour un logement neuf.
La fiscalité immobilière et les dispositifs d’investissement locatif
Il existe plusieurs dispositifs fiscaux incitatifs pour encourager l’investissement locatif en France, tels que la loi Pinel pour l’immobilier neuf ou le dispositif Denormandie pour l’immobilier ancien à rénover. Ces dispositifs permettent aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie d’un engagement à louer le bien pendant une certaine durée (6, 9 ou 12 ans) et sous certaines conditions (plafonds de loyer, ressources des locataires…).
La fiscalité immobilière est donc un élément clé à prendre en compte lors de l’achat, la détention ou la vente d’un bien immobilier. Il est essentiel de se tenir informé des évolutions législatives et réglementaires en la matière, afin d’optimiser au mieux sa situation fiscale et de réaliser des investissements immobiliers judicieux.