Si vous désirez acheter une maison ou un appartement pour le mettre en location, vous devez tenir compte de la surface habitable. Dans la majorité des annonces, vous verrez toujours cette expression. Si la loi réserve aux propriétaires de biens qui les mettent en location, le connaître est nécessaire pour les particuliers qui projettent de réaliser un investissement locatif. La surface habitable est souvent confondue avec la surface Carrez, et pourtant, il s’agit d’une notion du droit immobilier répondant à plusieurs règles de calcul différentes.
Définition de la surface habitable
La surface habitable correspond à la superficie d’un bien immobilier disponible à la location. Cette dernière s’exprime en mètres carrés, et est défini par l’article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Depuis 2009 et l’entrée en vigueur de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion. La surface habitable doit figurer dans le contrat de location des logements mise en location vide ainsi que les résidences principales. La mention de la surface habitable n’est pas obligatoire dans le cadre d’une location meublée ou saisonnière.
Surface habitable : comment se calcule-t-elle ?
La surface habitable d’un bien immobilier se représente comme l’addition des superficies de toutes les pièces du logement c’est-à-dire le salon, la salle de bains, la cuisine, les toilettes, les combles aménagés, salle à manger, couloir avec une haute sous le plafond supérieure ou égale à 1.80 mètres. Une buanderie, un placard, un cellier et non accessible depuis l’extérieur, mais représentant une pièce domestique à une utilisation quotidienne, doivent également être pris en compte dans le calcul de la surface tant qu’ils mesurent 1.80 de haut.
De ce montant on dit déduire les surfaces occupées par les éléments de construction tels que :
- Les gaines,
- Les cloisons,
- Les embrasures de fenêtres et de portes,
- Les escaliers,
- Les murs.
La surface habitable ne tient pas compte des parties tels que : les garages, les caves, les parkings, les greniers, les combles non aménagés, les réserves, les terrasses, balcons et loggias.
Surface habitable et surface Carrez : quelles différences ?
Ces deux expressions sont très utilisées dans les annonces immobilières, de nombreux acheteurs les confondent. Sur le plan réglementaire :
- La superficie de la surface habitable se mentionne dans un bail de location alors que la superficie Carrez figure dans un acte de vente,
- La surface habitable concerne les biens immobiliers destinés à être loués alors que la superficie Carrez n’est calculée que dans le cadre d’une vente d’appartement soumis au régime de la copropriété.
Ces deux expressions répondent à des règles de calcul différentes. Pour ce qui est des similitudes, la surface habitable tient compte de la surface du plancher des pièces d’une hauteur supérieure à 1.80 mètres et diminué du total des surfaces occupées par les cloisons, les marches, et les cages d’escaliers.
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