Que vous soyez primo-accédant ou investisseur aguerri, la réussite d’un projet immobilier repose en grande partie sur une étude approfondie de votre capacité d’emprunt et la réalisation d’une simulation de prêt. Cet exercice préparatoire est essentiel pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter et ainsi orienter vos recherches vers des biens adaptés à votre budget. Dans cet article, nous vous proposons de faire le point sur ces deux notions et de découvrir comment les optimiser au mieux.
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt désigne le montant maximal qu’une personne peut obtenir auprès d’un établissement financier pour financer un projet immobilier. Elle est calculée en fonction de plusieurs critères :
- Les revenus du foyer : salaires, revenus fonciers, pensions, etc.
- Les charges fixes : loyers, crédits en cours, pensions alimentaires, etc.
- La durée du prêt envisagé.
- Le taux d’endettement autorisé par l’établissement financier.
Cette notion est primordiale pour savoir jusqu’à quel montant un établissement financier acceptera de vous prêter. En France, il est généralement admis qu’un emprunteur ne doit pas dépasser un taux d’endettement de 33 % pour garantir une certaine sécurité financière.
Comment calculer sa capacité d’emprunt ?
Le calcul de la capacité d’emprunt repose sur plusieurs éléments. Tout d’abord, il faut prendre en compte vos revenus nets mensuels et déduire vos charges fixes. Ensuite, il convient de vérifier que le taux d’endettement ainsi obtenu ne dépasse pas 33 %. Pour cela, on applique la formule suivante : (Charges mensuelles / Revenus nets mensuels) x 100.
A titre d’exemple, un couple percevant 4 000 € de revenus nets par mois et ayant 500 € de charges fixes aura une capacité d’emprunt maximale de : (4 000 – 500) x 33 % = 1 155 € par mois.
Il est également important de prendre en compte la durée du prêt et le taux d’intérêt proposé par l’établissement financier. Plus la durée est longue, plus le montant total empruntable sera élevé, mais les intérêts à rembourser seront également plus importants. Il est donc essentiel de bien choisir cette durée en fonction de votre projet et de votre situation financière personnelle.
La simulation de prêt immobilier
Pour avoir une vision précise du coût total de votre prêt immobilier et des mensualités à rembourser, il est indispensable de réaliser une simulation. Celle-ci prend en compte les éléments suivants :
- Le montant emprunté.
- La durée du prêt.
- Le taux d’intérêt proposé par l’établissement financier.
- Les frais de dossier et d’assurance.
Aujourd’hui, de nombreux outils en ligne permettent de réaliser ces simulations gratuitement et en quelques clics. Ils vous donneront une estimation précise du montant des mensualités à rembourser, ainsi que du coût total du crédit (intérêts et frais compris).
Optimiser sa capacité d’emprunt et la simulation de prêt
Pour maximiser votre capacité d’emprunt et obtenir les meilleures conditions de prêt possibles, plusieurs leviers peuvent être actionnés :
- Négocier le taux d’intérêt avec l’établissement financier : un taux plus faible permettra de réduire le coût total du crédit et donc d’augmenter la capacité d’emprunt.
- Allonger la durée du prêt : cela permet de réduire les mensualités, mais augmente le coût total du crédit. Il convient donc de trouver un équilibre entre durée et taux d’intérêt.
- Apporter un apport personnel : cela permettra non seulement de financer une partie du projet sans recourir à l’emprunt, mais aussi de rassurer l’établissement financier sur votre capacité à rembourser le prêt.
- Diminuer ses charges fixes : en remboursant des crédits en cours ou en renégociant certains contrats (assurances, loyers), vous pourrez améliorer votre taux d’endettement et donc votre capacité d’emprunt.
Il est également possible de faire jouer la concurrence entre les établissements financiers, en consultant plusieurs banques ou en faisant appel à un courtier en crédit immobilier. Ce professionnel saura vous orienter vers les offres les plus adaptées à votre profil et négociera pour vous les meilleures conditions de prêt.
En prenant le temps d’étudier avec précision votre capacité d’emprunt et en réalisant une simulation de prêt adaptée à votre projet, vous mettez toutes les chances de votre côté pour réussir votre investissement immobilier. N’oubliez pas que l’accompagnement d’un professionnel et une bonne communication avec l’établissement financier sont également des atouts majeurs dans la concrétisation de vos projets.